Loi 16 et copropriété : ce qui change vraiment pour acheteurs et vendeurs de condos au Québec

Par Michele-V. Guzzo, Courtier immobilier — MVG Immobilier | Royal LePage Urbain

Depuis le 14 août 2025, acheter ou vendre un condo au Québec ne se fait plus de la même façon. Le règlement d’application de la Loi 16 — adoptée en décembre 2019, longtemps attendue dans ses dispositions les plus structurantes — est maintenant pleinement en vigueur.

Précision importante avant d’aller plus loin : la Loi 16 s’applique exclusivement aux copropriétés divises. Les copropriétés indivises ne sont pas visées par ces obligations.

Pour les copropriétés divises, la transparence est devenue obligatoire. L’entretien à long terme est désormais planifié et documenté. La santé financière d’un syndicat n’est plus un secret entre copropriétaires — c’est un élément central de toute transaction. Ce qui passait autrefois sous le radar fait maintenant partie intégrante du processus de vente.

Les trois obligations — et leurs échéances

L’attestation du syndicat : la pièce centrale de toute transaction

Depuis le 14 août 2025, aucun condo divisé ne peut être vendu sans une attestation officielle du syndicat. Le vendeur la demande au syndicat, qui dispose de 15 jours pour la remettre.

Ce document révèle ce que les acheteurs n’avaient souvent jamais vu :

• L’état du fonds de prévoyance et sa conformité aux recommandations
• Les dépenses récentes, les déficits, les travaux majeurs réalisés ou à venir
• Les sinistres passés et les litiges en cours
• L’assurance de l’immeuble et le niveau du fonds d’auto-assurance

Ce document change la dynamique entre acheteur et vendeur. Un immeuble mal géré ne peut plus être maquillé par une belle unité rénovée. Un fonds insuffisant, une toiture en fin de vie ou des finances déficitaires apparaissent noir sur blanc, avant même que la promesse d’achat soit signée.

Pour le vendeur, l’attestation fait partie intégrante de la négociation. Un immeuble en santé devient un argument de valeur. Un immeuble négligé peut réduire le prix de vente ou repousser les acheteurs les plus avertis.

Le carnet d’entretien : la fin de la gestion au cas par cas

La Loi 16 impose un carnet d’entretien complet pour chaque copropriété divise. Ce document recense l’état des composantes du bâtiment, leur durée de vie résiduelle, les travaux passés et les interventions prévues sur un horizon de 25 ans.

Il doit être établi par un professionnel qualifié et indépendant — ingénieur, architecte, évaluateur agréé ou technologue professionnel. Le conseil d’administration doit l’actualiser au moins une fois par année. La révision professionnelle complète est requise tous les 5 ans — ou tous les 10 ans pour les petits immeubles de 8 unités ou moins, à 3 étages maximum, sans parties communes dans un bâtiment.

Pendant longtemps, les syndicats fonctionnaient sans planification réelle. Les travaux se faisaient au cas par cas, quand l’urgence frappait. Le carnet d’entretien met fin à ce modèle.

Pour un acheteur, c’est un avantage concret : il est possible d’évaluer objectivement l’état du bâtiment et d’anticiper les dépenses à venir. Pour un vendeur, un carnet à jour témoigne d’une gestion sérieuse et renforce la valeur perçue de l’unité.

Délai : les syndicats existants ont jusqu’au 14 août 2028 pour se conformer. Pour les nouvelles copropriétés, l’obligation est immédiate dès la livraison.

L’étude du fonds de prévoyance : là où les frais changent vraiment

Le fonds de prévoyance a longtemps été l’élément le plus sous-financé des copropriétés québécoises. Beaucoup de syndicats maintenaient des contributions trop faibles, soit par méconnaissance, soit pour éviter les conflits entre copropriétaires. La Loi 16 met fin à cette logique.

L’étude devient obligatoire, réalisée par un professionnel indépendant, et doit couvrir au minimum 25 ans de travaux majeurs. Elle est à renouveler tous les cinq ans.

La conséquence directe : les frais de copropriété augmenteront dans de nombreux immeubles. Non pas par excès, mais parce qu’ils refléteront enfin le coût réel de maintenir un bâtiment en bon état.

Signal d’alerte : des frais de condo anormalement bas ne sont plus un argument de vente. C’est souvent le signe d’un fonds sous-financé — et d’une cotisation spéciale qui se prépare.

Délai : les syndicats ont jusqu’au 14 août 2028 pour obtenir leur première étude conforme. Un acheteur qui vise un immeuble sans étude doit anticiper une hausse future des contributions — et potentiellement une cotisation spéciale.

Ce que ça change pour les acheteurs

La Loi 16 transforme la façon d’évaluer un condo. Ce n’est plus seulement l’unité qui fait la valeur — c’est l’immeuble. Un condo impeccable dans une copropriété mal gérée devient un piège potentiel. À l’inverse, une unité plus simple dans un immeuble bien administré prend de la valeur.

Avant de déposer une offre, vérifiez :

• L’attestation du syndicat : quel est l’état du fonds de prévoyance ? Y a-t-il des litiges ou des travaux majeurs non financés ?
• Le carnet d’entretien : existe-t-il ? Est-il à jour ? Quels travaux sont prévus dans les cinq prochaines années ?
• L’étude de fonds : a-t-elle été réalisée ? Les contributions actuelles sont-elles alignées avec ses recommandations ?
• Les frais de copropriété : sont-ils réalistes par rapport à l’âge et à l’état du bâtiment ?

Un bon courtier doit être en mesure d’interpréter ces documents, d’expliquer les risques et d’anticiper les hausses de frais réalistes. Le marché ne pardonne plus l’improvisation.

Ce que ça change pour les vendeurs

La Loi 16 ne pénalise pas les vendeurs. Elle pénalise les immeubles mal gérés.

Un condo situé dans un immeuble sous-financé, sans carnet d’entretien ou avec un fonds de prévoyance insuffisant, verra sa valeur limitée : les acheteurs avertis connaissent désormais les risques. À l’inverse, les immeubles qui ont déjà adopté les nouvelles exigences sont perçus comme des valeurs sûres. Ils se vendent plus facilement, et souvent à de meilleures conditions.

Fournir des documents à jour, démontrer une gestion structurée et présenter un immeuble en bonne santé financière ne sont plus des extras — ce sont des éléments déterminants du prix de vente.

Si vous envisagez de vendre dans les prochains mois, c’est le bon moment pour vérifier où en est votre syndicat dans sa conformité à la Loi 16. Ça peut faire une différence réelle sur votre prix final.

Ce qu’il faut retenir

La Loi 16 apporte plus de structure, plus de transparence et plus de stabilité au marché des condos divisés. Pour les acheteurs, elle offre une meilleure vision des risques réels. Pour les vendeurs, elle valorise les immeubles bien gérés et expose ceux qui ont été négligés.

Acheter ou vendre un condo aujourd’hui demande une compréhension réelle de la santé du syndicat, des finances, des travaux futurs et des nouvelles obligations légales. Ce n’est plus optionnel — et ce n’est plus l’affaire d’un seul coup d’œil sur les photos de Centris.

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Sources

Gouvernement du Québec — Décret 991-2025, Règlement établissant diverses règles en matière de copropriété divise (30 juillet 2025, en vigueur 14 août 2025)

Regisco.ca — Loi 16 : Guide complet des obligations et échéances (2025)

PFD Avocats — Adoption du règlement d’application de la Loi 16 (août 2025)

Hoodi.ai — Guide complet du carnet d’entretien pour copropriétés (2025)